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    北京商住限購政策落地:個人不得購買 附權威解讀

    時間:2017/3/31 瀏覽量: 24403

    3月26日,北京市住房和城鄉建設委員會官方網站發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途。具體公告如下:

    《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》

    為進一步規范本市商業、辦公類項目管理,促進房地產市場平穩健康發展,現公告如下

    一、商業、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應當嚴格按照規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途。

    二、開發企業新報建商辦類項目,最小分割單元不得低于500平米;不符合要求的,規劃部門不予批準。

    三、開發企業新建的商辦類項目,應當按照批準的規劃用途建設、銷售,違反規定的,規劃國土、住建部門依法處理。

    四、開發企業在建(含在售)商辦類項目,銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用,再次出售時,應當出售給企事業單位、社會組織。

    五、本公告執行之前,已銷售的商辦類項目再次上市出售時,可出售給企事業單位、社會組織,也可出售給個人,個人購買應當符合下列條件:

    1、名下在京無住房和商辦類房產記錄的。

    2、在申請購買之日起,在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

    六、對規劃用途為商辦類的房屋,中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機構,依法注銷機構備案,直至吊銷營業執照。

    七、商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

    八、本公告發布之日起,開發企業將新開工的商辦類項目違規改為居住用途的,一經查實,規劃國土部門依法收回土地,商業銀行對該企業在本市所有項目暫停授信。

    九、開發企業、中介機構違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業信用信息系統。

    本公告自發布之日起執行,與本公告不符的,按本公告執行。

    2017年3月26日

    專家解讀:

    中央財經大學法學院教授尹飛:北京重拳治理商改住,正本清源意義重大。

    商改住、辦改住,本身就是違規變更房屋規劃用途的行為,這次北京市全面叫停商辦改住,是正本清源,讓這些商業辦公項目回歸到為實體經濟服務的路徑上來,也是為消費者負責,保護購房人權益的重要舉措。

    商改住盛行,主要出現在少數一線城市,由于嚴格的住房限購以及住宅價格較高,不少人將購買小面積商業辦公項目,作為投資或者過渡性居住,開發商為追求利潤最大化,把商業辦公項目設計、開發建設成住宅對外銷售。這類違規操作,一方面導致政府在區域或商圈的規劃落空,大量商業辦公樓盤用于居住,經濟活動聚集效應減弱,另一方面對商改住進行炒作,也拉高商業辦公用房的成本,不利于整體經濟發展。全面叫停商改住刻不容緩,北京這次出手可以說非常及時、果斷,意義重大。

    北京市房地產中介協會會長李文杰:商改住將成為歷史。

    商改住新政,全面遏制商業辦公用房市場的不正之風,開發商不能建、個人不讓買、銀行不給貸、中介不許代理,繼續頂風作案的,后果很嚴重,一經查實,收回土地,銀行在全市范圍內暫停授信,代理機構注銷。在新政的高壓態勢下,違規商改住的供應和需求同步封殺,商改住這個商不商住不住的怪胎,將告別北京市場,成為歷史。

    【權威解讀】“商改住”的前世今生

    早在上個世紀90年代,深圳一批開發商將擱置了數年的爛尾樓重新包裝,變成“商務公寓”或者“酒店式公寓”銷售。

    隨后,這種方式傳到了北京,讓開發商嘗到迅速回款的甜頭。

    2000年之后,一些爛尾項目,或者以商業、酒店、辦公為名立項的項目,通過分割產權,以“酒店式公寓”或者“公寓式酒店”為名,將“類住宅”作為賣點,改變使用屬性的形式,拉動銷售。

    出于成本問題,酒店式公寓和公寓式酒店的價格,一度高過普通住宅售價,或與住宅價格持平。為了拉動銷售,大約自2003年起,一部分開發商打出提供固定年回報、原價或增值回購、承諾無風險或者低風險投資等方式,銷售公寓式酒店、分時度假酒店、酒店式公寓。

    由于開發商在操作過程中留下多處隱患,2007年,市住建委針對這些項目發出風險提示,通過多種途徑提醒購房人,這種銷售方式不符合《商品房銷售管理辦法》中“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房”且“商品住宅按套銷售,不得分割拆零銷售”的規定,應謹慎投資。

    但是,由于利益驅動和迅速回款的需求,開發商在拿地之后,仍會選擇將地塊上配建的商業建筑改建,以Loft等形式銷售。

    為此,2011年起,本市出臺《關于加強部門聯動,完善商業、辦公類項目管理的通知》,要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局,不能設立單獨的衛生間,開發商自己打隔斷出售的商鋪無法辦理房產證。

    同時,因為在審批和后續驗收環節把關不嚴,至今為止,仍有大量開發商將地塊配建的商業、辦公改為類住宅產品銷售。

    這種產品的主要受眾為大量沒有購房資格、為了滿足基本居住需求的非京籍人員,以及投資客。

    有機構數據顯示,商住的市場規模一直呈現上漲趨勢。

    該機構統計顯示,2008年,北京市場商住的供應套數為1.15萬套,而到了2009年就達到2.23萬套,2016年,商住總成交約為4.17萬套。在價格方面,2015年,商住的價格為每平方米2.64萬元,到了今年年初前兩月,商住的均價已經達到了每平方米4.54萬元。

    【權威解讀】購買“商住房”的風險

    所謂“商住”,大家都知道,其實就是一些商業或辦公等立項的項目,被開發商改變規劃,冠以不限購的商改住名義賣給購房者。其實政府給的房本還是寫著商業、辦公,根本就沒有“商住”這個詞兒,可以說“商住”其實是一個開發商創造出來的名詞。

    一個城市在規劃中,肯定會綜合考慮住宅、商業、辦公等多種功能的布局,比如某個區域,布局一些住宅,配套一些商業,讓大家居住便利。再安排一些辦公項目,為職住平衡提供可能。但試想一下,如果住宅是住宅,配套的商業等,也變成了住宅,無論是城市功能還是生活服務功能都如何實現?

    所以說,其實所謂的“商住”,本身就是開發商為了利益制造出來的“偽住宅”。因為最近一些年來,住宅比商業辦公好賣。而且,開發商這種行為也是政策不允許的,是違規的行為。

    在早幾年的時候,可以說開發商賣商住這樣的違規體,還有些遮遮掩掩、藏著掖著??勺罱鼉赡?,一些開發商公然打著“不限購的公寓”等招牌,此次對于商住限購傳言也推波助瀾,其目的是實現利益最大化。

    再來具體說說商住的弊端:

    一、商住一般不強制性要求設計配套服務設施,例如:學校、商業、居委會等,所以您如果居住在商住房子里,可能享受不到這些配套服務,學區房就更別想了。

    二,商住項目的土地出讓年限一般只有40年或50年,住宅則是70年。

    三,買商住的話,貸款期限一般不能超過10年,貸款利率至少上?。保埃?,而且不能申請住房公積金貸款。

    四、商住在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠,交易和持有成本高。

    五、商住用的不是民水、民電,水電等費用標準高于住宅。

    六、買商住不能遷入戶口。

    七、商住基本上都沒有燃氣,只能用電磁爐。

    八、商住的公攤通常情況下都特別大。得房率不到70%那是常事兒。

    九、商住的物業費、供暖費,要比住宅貴很多很多。

    十、由于很難成立業委會,商住房的業主維權也很困難。而且商住不是住宅,所以用作居住時很多權益不受法律保障。

    十一、商住的宜居性較差,因為里面既有居住的、又有辦公的,人員混雜,安全性差。

    se五月天
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